易济律师为您剖析“停车位的那些事”

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点击次数:438 更新时间:2017年04月23日16:43:27 打印此页 关闭

随着私家车保有量的增多,城市居住区夜间停车矛盾日益突显,导致诸多小区停车位售价和车位租金高企,十几万元一个停车位已司空见惯,甚至有小区车位价突破二十多万元大关。下面由易济律师为您讲解“停车位”的那些事。

车位种类

目前小区停车位有四种类型,即可以办理产权证的地下停车位;只有使用权的人防工程停车位;地面规划批准的车位;临时划定的路边车位。

小区地下产权车位,系在小区地下空间中,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。

小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定,国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出,人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理产权证,所有权既不属于开发商,也不属于全体业主。

小区地上车位,建造于小区地上空间,是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增车位。物权法第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此,建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位,且占用了公共土地,则属于小区业主共有。

关于车位产权年限是多少?

车位的产权办出《房地产权证》后作为物权拥有其期限是无限长的,但车位所在的土地使用权是有使用年限限制的,年限与车位所在的土地使用权年限一样长。因此,应该查看开发商的《土地使用权证书》,确认开发商拿到的土地使用期限。但根据物权法规定住宅使用土地使用期限届满后自动续期,所以不不需要为车位使用年限的问题担忧。

但是,没有产权的车位买卖,其实是一种租赁的行为。这种买卖合同,本质上讲是停车位的租赁合同,而根据《合同法》第214条的规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”即:消费者租赁车位(库)(就是我们通常所说的销售使用权),最长得期限只能是20年,20年之后不受法律保护。业主在签合同时要最紧要考虑的问题就是要问清“年限”。?


法律依据

1.《中华人民共和国物权法》

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

关于规划车位、车库是否可以出卖或者出租给业主以外的第三人的问题

凡是小区的规划车位、车库,是不允许出卖给业主之外的第三人的。那么是否可以出租给业主之外的第三人呢?

我们认为,为了最大限度地发挥物的效用,也为了最大限度地保护开发商的合法权益,在首先满足业主需要的前提下,应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。

我们认为开发商任何时候都不能将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人。但是实践中不排除有这种情况发生。例如,开发商根据自己的判断,认为自己的车位、车库足够,任何时候都可以满足小区业主的合理需要,这时决定将一小部分车位、车库对第三人出售。实践中也没有发生纠纷,业主和小区之外的第三人相安无事。我们认为,开发商的这种出售行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下,也谈不到对谁的利益造成损害。所以其存在也是合理的,没有必要主动干预。但是,一旦符合条件的业主提出要求,请求人民法院认定此种买卖行为无效,人民法院就得依法认定为无效。从这个角度来看,《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主之外的第三人。

(摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编着,人民法院出版社2009年出版)



【案情概述】

某房地产开发公司将某某花园环保停车场内的22号停车位出租给杜某。某某花园业委会提起诉讼,要求某房地产公司腾退车位。某房地产公司辩称车位经过规划,且在与业主签署的《商住楼买卖合同》中也已约定“内院物业产权属甲方(某房地产公司)所有,乙方(购房人)无权干预甲方物业产权变动”,故车位属某房地产公司所有,其有权处分。

经法院查明,某某花园环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批,环保停车场及车位未独立办理土地使用证。某市规划局向法院函复该环保停车场面积100%计入绿地面积,某省住房和城市建设厅复函对某规划局的答复予以确认。

本案历经一审、二审,最后经广东省高院提审,终审判决某房地产公司腾退车位给某某花园业委会。

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【法院观点】

广东省高院认为:“关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能,涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某房地产公司所有的依据。”

而对于合同中约定停车位属开发商所有的情形,广东省高院认为:“即使某房地产公司与某某花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款,亦属于《合同法》第四十条规定的‘提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任、排除对方主要权利’的情形,应认定为无效。”

广东省高院认为,本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容,涉案环保停车场占用的是金骏花园小区公共绿地的面积,其本质上属于业主共有的公共绿地,依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房,属于业主共有”的规定,涉案环保停车场应属金骏花园小区全体业主共有。金骏公司将该车场内的22号车位擅自出租给第三人的行为,损害了金骏花园全体业主的合法权益,业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据,本院予以支持。

关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能,涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金骏公司所有的依据。金骏公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下,通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为,应属无效,二审法院认为金骏公司该行为符合《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,属适用法律错误。

关于金骏公司提供的《金骏花园商住楼买卖合同》能否作为认定涉案环保停车场归其所有的依据问题。从金骏公司提供的上述合同分析,首先,涉案环保停车场设在金骏花园建筑区划内、属金骏花园全体业主共有的绿地之上,不能独立取得产权证书,不能成为金骏花园院内具有独立产权的物业,可见该合同并无包含约定涉案环保停车场归金骏公司所有的内容,更何况双方同时约定在业主付清全部款项,金骏公司办好房产证后本合同自动失效。其次,根据《物权法》第七十条的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此,即使金骏公司与金骏花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款,亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任、排除对方主要权利”的情形,应认定为无效。综上所述,金骏公司称《金骏花园商住楼买卖合同》约定涉案环保停车场归其所有,并以此主张其拥有涉案环保停车场的所有权依据不足,本院不予采纳。

综上所述,一、二审判决处理欠妥,本院予以撤销。业委会的再审申请理据充分,本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、撤销梅州市梅江区人民法院(2013)梅江法民二初字第37号民事判决和广东省梅州市中级人民法院(2013)梅中法民一终字第319号民事判决;

二、梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内,腾退梅州市梅江区金骏花园环保停车场内的22号车位给梅州市梅江区金骏花园业主委员会。

本案一、二审案件受理费各100元,均由梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案例来源于裁判文书网(2014)粤高法民一提字第120号文书

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